Tir un tantinet brutal ...
DU RIFIFI DANS LES LOYERS
Hidalgo jubile un peu vite en disant que le blocage des loyers parisiens a permis de les faire baisser.
Parce que ce dispositif de la loi ALUR vient à peine de se mettre en place et qu’aucune loi ne peut avoir un effet aussi rapide.
Si les loyers ont un peu baissé, et les prix de vente aussi, c’est pour toute une série de raison, la première étant que les ménages de la classe moyenne se détournent de Paris : c’est devenu trop cher pour eux. Autrefois avaient-ils l’avantage de transports en commun pratiques et relativement bon marché : ce n’est même plus le cas. Outre les problèmes permanents sur le métro et le RER, le pass navigo est désormais à 70 euros dans toute l’Ile de France, alors pourquoi s’entasser dans des logements chers et exigus s’il faut payer autant que les banlieusards qui sont bien mieux logés pour moins cher ? On appelle ça la loi de l’offre et de la demande, point final.
En revanche, si les candidats à la location se font rares, il est certain que la loi ALUR va aussi raréfier gravement les candidats bailleurs. Déjà le nombre de transactions diminue. Outre le faible rendement des loyers, l’insécurité pour le bailleur est devenue un sujet de cauchemar.
Personne ne loue par philanthropie. Immobiliser un logement inoccupé ne dispense ni de la taxe foncière, ni des charges et travaux d’entretien de l’immeuble, ni des factures d’électricité, et le rend en plus sensible aux risques de squatt, donc de dégradation. Le bailleur espère donc en tirer un profit. On considère normalement que le rendement net d’un immeuble locatif doit être de l’ordre de 2% de sa valeur. Du reste, pas mal de retraités du commerce et de l’artisanat dont le taux de conversion des retraites est minable ont investi dans l’immobilier locatif au cours de leur vie active afin de s’assurer un supplément de retraite.
Aujourd’hui, ces gens qui ont un petit revenu mais beaucoup de patrimoine immobilier se voient soumis à l’ISF, à 15,5 % de CSG/CRSD en plus de l’impôt sur le revenu à la fois de leur retraite et de leur revenu foncier, doivent en plus partager les frais d’agence avec le locataire et s’assurer contre les risques d’impayés, en plus des risques de responsabilité civile du fait de leur locataire. Ils ont droit aussi à une taxe foncière en perpétuelle augmentation. Or tous ces impôts et taxes finissent par chiffrer. Récemment un économiste dont j’ai oublié le nom calculait que le loyer était grevé de 60% d’impôts. En comptant l’ISF j’étais arrivée jusqu’à 70. Autrement dit si le taux d’imposition en France était raisonnable, on pourrait baisser les loyers de 40% sans problème pour un rendement identique voire meilleur car il y aurait moins d’impayés.
Ajoutons à cela que le bailleur paie des charges non locatives, doit régulièrement faire face à des travaux dans l’immeuble, doit conserver son appartement en état pour pouvoir le relouer ou simplement parce que le locataire est en droit d’avoir une plomberie et une électricité en bon état de fonctionnement, un chauffage qui marche, et au bout d’un certain temps une tapisserie qui ne part pas en miettes ou une peinture qui ne s’écaille pas…
Et bien sûr quand un mauvais locataire détruit tout et cesse de payer son loyer, il peut se passer des années avant qu’il ne récupère un bien totalement à refaire, années pendant lesquelles ni le fisc ni le syndic ni EDF ne vont l’oublier.
Bref, tout ça pour dire qu’être bailleur en France en 2015, c’est pire que le parcours du combattant, parce que le parcours du combattant on a des chances d’en voir le bout !
Et bien sûr on nous dit qu’en Allemagne ça marche. Propagande éhontée !
Il y a en Allemagne des loyers de référence : ces loyers moyens sont établis en fonction de critères et servent d’outils pour le bailleur comme pour le locataire afin de négocier les loyers au mieux. Ils n’ont aucun caractère coercitif. Un tel système existe en Espagne de façon beaucoup plus informelle : les sites en ligne qui présentent des appartements en location (ou à la vente), mentionnent le « loyer moyen » dans la zone de recherche, établi par les agents immobiliers. Mais ce n’est qu’indicatif. Il y a des fourchettes de prix qui vous aident tout simplement à savoir ce qui vous attend.
Et dans aucun de ces deux pays la fiscalité sur les loyers n’atteint un tel niveau qu’en France.
Or la loi ALUR est non seulement coercitive, mais n’a pas prévu de garde-fous. Dans une zone donnée le prix du loyer entre deux appartements peut être très différents en fonction de beaucoup de données : orientation, étage, état général, équipement de la cuisine ou de la salle de bains, voisinage, carte scolaire… Le côté stupidement coercitif de la loi amènera son lot de contestations et de procès, une insécurité supplémentaire pour le bailleur.
En conclusion : le blocage des loyers va raréfier l’offre sans aucun effet sur les prix, mais avec des demandes de garanties de plus en plus lourdes de la part des bailleurs. Madame Duflot, ministre amateur, a oublié de vérifier les impacts du blocage des loyers qui ont déjà eu lieu plusieurs fois dans le passé, et les pénuries qui en ont résulté. Un bailleur qui ne peut rentabiliser son bien va renoncer très vite à faire des travaux d’entretien ou d’amélioration, et l’on se retrouvera dans quelques années avec des taudis inlouables et invendables. Cela ne va pas dans le sens de l’amélioration de l’habitat non plus.
Pour mémoire, rappelons la première mesure de blocage de loyers qui a eu un impact dévastateur et que nous subissons encore : la loi de 1948.
· le prix du loyer est inférieur aux prix pratiqués sur le marché ;
· l’augmentation du loyer n’est pas soumise à l’indice des prix à la consommation. elle ne dispose pas forcément de contrat écrit. La location peut donc être verbale ;
· il n’y a pas de durée déterminée ;
· la location se renouvelle automatiquement à partir du moment où le locataire paie son loyer entièrement. Il n’y a donc pas de fin de bail classique permettant de relouer le bien.
· Pour récupérer le logement pour soi ou un membre de sa famille il faut RELOGER le locataire, et en l’absence de logements 1948, c’est mission impossible puisqu’il n’aura pas les moyens de payer un loyer normal pour un logement de standard égal.
Et comme en politique on n’apprend jamais d’une erreur, j’ai vu personnellement en 1982, lorsque je suis arrivée à Paris, les ravages de la loi Quillot, qui a ensuite été amendée plusieurs fois.
Voici ce que dit la toile au sujet des résultats catastrophiques de cette loi :
La loi du « 22 juin 1982 » dite « Loi Quillot » est la première loi à réglementer véritablement les rapports locatifs dans le cadre d’un bail d’habitation.
En termes d’apports en faveur de la réglementation immobilière, la loi Quillot a notamment instauré :
· L’obligation de rédaction d’un contrat de bail précisant les charges qui incombent aux deux parties (bailleur et locataire)
· L’obligation de souscription à une assurance contre les risques locatifs par le locataire, visant à garantir l’indemnisation du propriétaire pour les éventuels dommages causés à l’immeuble (risques d’incendie, d’explosion, dégâts des eaux…).
La loi Quillot a aussi eu pour particularités de :
· Protéger les locataires dans un contexte de crise (contre-choc pétrolier, inflation…)
· Réinstaurer un contrôle des loyers afin de protéger les locataires contre les loyers jugés excessifs
· Rendre plus difficile l'expulsion des locataires même en cas de défaut de paiement.
Autant de mesures qui ont eu, à l’époque de leur mise en œuvre (de 1982 à 1986), pour inconvénients d’entraîner :
· Une chute brutale des constructions de logements locatifs privés
· Une grande réticence des propriétaires à louer aux plus pauvres pour se protéger des mauvais payeurs
Je peux témoigner que ce n’est pas du pipeau, parce que j’ai vraiment vécu les affres du candidat à la location, obligée de faire la queue dans des agences dès 8 heures du matin, de piétiner dans tout Paris pour visiter en troupeau des taudis inimaginables mais néanmoins très chers, pour m’apercevoir que dès la fin de la visite et après avoir entendu tous les commentaires négatifs des autres candidats, tous se précipitaient sur la préposée à l’agence avec leurs feuilles de paie et autres garanties en espérant être choisis, tant ils craignaient de rester sur la touche. J’ai fini par trouver parce que j’ai eu beaucoup de chance, d’autant que je venais prendre un premier job et que je n’avais donc pas d’historique en matière de fiches de paie. Et voilà qu’on remet ça, en pire !
HOMMAGE A GUY BEART
Pas besoin d’un long panégyrique, rappelons juste en 5 phrases l’œuvre du poète et musicien :
- Le premier qui dit la Vérité
- Il doit être exécuté
A méditer par le PS qui menace d’exclusion un de leurs conseillers régionaux, Madame Céline Pina, pour avoir eu l’audace de s’exprimer contre le honteux salon salafiste de Pontoise, où des barbus prêchent ouvertement le mépris de la femme et la nécessité impérieuse qu’elle ne puisse sortir que voilée de la tête aux pieds. Nous sommes en France que diable, pas en Arabie Saoudite ! Faisons respecter les lois françaises et ne laissons pas ces arriérés étaler leur propagande de bêtise et de haine !
Et aussi :
Qu’on est bien dans les bras
De quelqu’un du sexe opposé
Qu’on est bien dans ces bras, là !
Ceci sera pour l’édification de Madame Belkissaime dont le programme de déconstruction des cerveaux d’adolescents de classe de 3e vise – au nom du « vivrensemble » à expliquer aux filles qui travaillent trop bien et rêvent d’un métier que les barbus précédemment cités réservent aux mâles, que c’est un comportement déviant et que c’est sans aucun doute leur part masculine qui prend le dessus. Afin d’en rajouter il est précisé qu’un garçon qui aime danser doit avoir dans sa personnalité un aspect féminin marqué… autrement dit ces deux-là – au moment le plus fort de leur crise d’ado- sont bons pour se poser des questions insidieuses sur leur sexualité, et s’ils ne le font pas leurs copains de classe s’en chargeront. Bonjour les dégâts ! On sent là-dessous la patte du lobby LGBT qui cherche à recruter.
Bon, à sa décharge, Bécassine a compris que les enfants du primaire devaient apprendre à écrire et compter, donc remet à l’ordre du jour la dictée et le calcul mental dès le CP. Soit, mais avant de passer à la dictée il faut déjà apprendre à lire et avant d’aborder le calcul mental, connaître les tables d’addition et de multiplication, or il me semble que les premières sont au programme de CE1 et que la lecture commence au CP. Ou alors on fait comme autrefois l’apprentissage de la lecture et du calcul dès la dernière année de maternelle. Moi je trouve ça très bien, mais est-ce à l’ordre du jour ?
Hidalgo jubile un peu vite en disant que le blocage des loyers parisiens a permis de les faire baisser.
Parce que ce dispositif de la loi ALUR vient à peine de se mettre en place et qu’aucune loi ne peut avoir un effet aussi rapide.
Si les loyers ont un peu baissé, et les prix de vente aussi, c’est pour toute une série de raison, la première étant que les ménages de la classe moyenne se détournent de Paris : c’est devenu trop cher pour eux. Autrefois avaient-ils l’avantage de transports en commun pratiques et relativement bon marché : ce n’est même plus le cas. Outre les problèmes permanents sur le métro et le RER, le pass navigo est désormais à 70 euros dans toute l’Ile de France, alors pourquoi s’entasser dans des logements chers et exigus s’il faut payer autant que les banlieusards qui sont bien mieux logés pour moins cher ? On appelle ça la loi de l’offre et de la demande, point final.
En revanche, si les candidats à la location se font rares, il est certain que la loi ALUR va aussi raréfier gravement les candidats bailleurs. Déjà le nombre de transactions diminue. Outre le faible rendement des loyers, l’insécurité pour le bailleur est devenue un sujet de cauchemar.
Personne ne loue par philanthropie. Immobiliser un logement inoccupé ne dispense ni de la taxe foncière, ni des charges et travaux d’entretien de l’immeuble, ni des factures d’électricité, et le rend en plus sensible aux risques de squatt, donc de dégradation. Le bailleur espère donc en tirer un profit. On considère normalement que le rendement net d’un immeuble locatif doit être de l’ordre de 2% de sa valeur. Du reste, pas mal de retraités du commerce et de l’artisanat dont le taux de conversion des retraites est minable ont investi dans l’immobilier locatif au cours de leur vie active afin de s’assurer un supplément de retraite.
Aujourd’hui, ces gens qui ont un petit revenu mais beaucoup de patrimoine immobilier se voient soumis à l’ISF, à 15,5 % de CSG/CRSD en plus de l’impôt sur le revenu à la fois de leur retraite et de leur revenu foncier, doivent en plus partager les frais d’agence avec le locataire et s’assurer contre les risques d’impayés, en plus des risques de responsabilité civile du fait de leur locataire. Ils ont droit aussi à une taxe foncière en perpétuelle augmentation. Or tous ces impôts et taxes finissent par chiffrer. Récemment un économiste dont j’ai oublié le nom calculait que le loyer était grevé de 60% d’impôts. En comptant l’ISF j’étais arrivée jusqu’à 70. Autrement dit si le taux d’imposition en France était raisonnable, on pourrait baisser les loyers de 40% sans problème pour un rendement identique voire meilleur car il y aurait moins d’impayés.
Ajoutons à cela que le bailleur paie des charges non locatives, doit régulièrement faire face à des travaux dans l’immeuble, doit conserver son appartement en état pour pouvoir le relouer ou simplement parce que le locataire est en droit d’avoir une plomberie et une électricité en bon état de fonctionnement, un chauffage qui marche, et au bout d’un certain temps une tapisserie qui ne part pas en miettes ou une peinture qui ne s’écaille pas…
Et bien sûr quand un mauvais locataire détruit tout et cesse de payer son loyer, il peut se passer des années avant qu’il ne récupère un bien totalement à refaire, années pendant lesquelles ni le fisc ni le syndic ni EDF ne vont l’oublier.
Bref, tout ça pour dire qu’être bailleur en France en 2015, c’est pire que le parcours du combattant, parce que le parcours du combattant on a des chances d’en voir le bout !
Et bien sûr on nous dit qu’en Allemagne ça marche. Propagande éhontée !
Il y a en Allemagne des loyers de référence : ces loyers moyens sont établis en fonction de critères et servent d’outils pour le bailleur comme pour le locataire afin de négocier les loyers au mieux. Ils n’ont aucun caractère coercitif. Un tel système existe en Espagne de façon beaucoup plus informelle : les sites en ligne qui présentent des appartements en location (ou à la vente), mentionnent le « loyer moyen » dans la zone de recherche, établi par les agents immobiliers. Mais ce n’est qu’indicatif. Il y a des fourchettes de prix qui vous aident tout simplement à savoir ce qui vous attend.
Et dans aucun de ces deux pays la fiscalité sur les loyers n’atteint un tel niveau qu’en France.
Or la loi ALUR est non seulement coercitive, mais n’a pas prévu de garde-fous. Dans une zone donnée le prix du loyer entre deux appartements peut être très différents en fonction de beaucoup de données : orientation, étage, état général, équipement de la cuisine ou de la salle de bains, voisinage, carte scolaire… Le côté stupidement coercitif de la loi amènera son lot de contestations et de procès, une insécurité supplémentaire pour le bailleur.
En conclusion : le blocage des loyers va raréfier l’offre sans aucun effet sur les prix, mais avec des demandes de garanties de plus en plus lourdes de la part des bailleurs. Madame Duflot, ministre amateur, a oublié de vérifier les impacts du blocage des loyers qui ont déjà eu lieu plusieurs fois dans le passé, et les pénuries qui en ont résulté. Un bailleur qui ne peut rentabiliser son bien va renoncer très vite à faire des travaux d’entretien ou d’amélioration, et l’on se retrouvera dans quelques années avec des taudis inlouables et invendables. Cela ne va pas dans le sens de l’amélioration de l’habitat non plus.
Pour mémoire, rappelons la première mesure de blocage de loyers qui a eu un impact dévastateur et que nous subissons encore : la loi de 1948.
· le prix du loyer est inférieur aux prix pratiqués sur le marché ;
· l’augmentation du loyer n’est pas soumise à l’indice des prix à la consommation. elle ne dispose pas forcément de contrat écrit. La location peut donc être verbale ;
· il n’y a pas de durée déterminée ;
· la location se renouvelle automatiquement à partir du moment où le locataire paie son loyer entièrement. Il n’y a donc pas de fin de bail classique permettant de relouer le bien.
· Pour récupérer le logement pour soi ou un membre de sa famille il faut RELOGER le locataire, et en l’absence de logements 1948, c’est mission impossible puisqu’il n’aura pas les moyens de payer un loyer normal pour un logement de standard égal.
Et comme en politique on n’apprend jamais d’une erreur, j’ai vu personnellement en 1982, lorsque je suis arrivée à Paris, les ravages de la loi Quillot, qui a ensuite été amendée plusieurs fois.
Voici ce que dit la toile au sujet des résultats catastrophiques de cette loi :
La loi du « 22 juin 1982 » dite « Loi Quillot » est la première loi à réglementer véritablement les rapports locatifs dans le cadre d’un bail d’habitation.
En termes d’apports en faveur de la réglementation immobilière, la loi Quillot a notamment instauré :
· L’obligation de rédaction d’un contrat de bail précisant les charges qui incombent aux deux parties (bailleur et locataire)
· L’obligation de souscription à une assurance contre les risques locatifs par le locataire, visant à garantir l’indemnisation du propriétaire pour les éventuels dommages causés à l’immeuble (risques d’incendie, d’explosion, dégâts des eaux…).
La loi Quillot a aussi eu pour particularités de :
· Protéger les locataires dans un contexte de crise (contre-choc pétrolier, inflation…)
· Réinstaurer un contrôle des loyers afin de protéger les locataires contre les loyers jugés excessifs
· Rendre plus difficile l'expulsion des locataires même en cas de défaut de paiement.
Autant de mesures qui ont eu, à l’époque de leur mise en œuvre (de 1982 à 1986), pour inconvénients d’entraîner :
· Une chute brutale des constructions de logements locatifs privés
· Une grande réticence des propriétaires à louer aux plus pauvres pour se protéger des mauvais payeurs
Je peux témoigner que ce n’est pas du pipeau, parce que j’ai vraiment vécu les affres du candidat à la location, obligée de faire la queue dans des agences dès 8 heures du matin, de piétiner dans tout Paris pour visiter en troupeau des taudis inimaginables mais néanmoins très chers, pour m’apercevoir que dès la fin de la visite et après avoir entendu tous les commentaires négatifs des autres candidats, tous se précipitaient sur la préposée à l’agence avec leurs feuilles de paie et autres garanties en espérant être choisis, tant ils craignaient de rester sur la touche. J’ai fini par trouver parce que j’ai eu beaucoup de chance, d’autant que je venais prendre un premier job et que je n’avais donc pas d’historique en matière de fiches de paie. Et voilà qu’on remet ça, en pire !
HOMMAGE A GUY BEART
Pas besoin d’un long panégyrique, rappelons juste en 5 phrases l’œuvre du poète et musicien :
- Le premier qui dit la Vérité
- Il doit être exécuté
A méditer par le PS qui menace d’exclusion un de leurs conseillers régionaux, Madame Céline Pina, pour avoir eu l’audace de s’exprimer contre le honteux salon salafiste de Pontoise, où des barbus prêchent ouvertement le mépris de la femme et la nécessité impérieuse qu’elle ne puisse sortir que voilée de la tête aux pieds. Nous sommes en France que diable, pas en Arabie Saoudite ! Faisons respecter les lois françaises et ne laissons pas ces arriérés étaler leur propagande de bêtise et de haine !
Et aussi :
Qu’on est bien dans les bras
De quelqu’un du sexe opposé
Qu’on est bien dans ces bras, là !
Ceci sera pour l’édification de Madame Belkissaime dont le programme de déconstruction des cerveaux d’adolescents de classe de 3e vise – au nom du « vivrensemble » à expliquer aux filles qui travaillent trop bien et rêvent d’un métier que les barbus précédemment cités réservent aux mâles, que c’est un comportement déviant et que c’est sans aucun doute leur part masculine qui prend le dessus. Afin d’en rajouter il est précisé qu’un garçon qui aime danser doit avoir dans sa personnalité un aspect féminin marqué… autrement dit ces deux-là – au moment le plus fort de leur crise d’ado- sont bons pour se poser des questions insidieuses sur leur sexualité, et s’ils ne le font pas leurs copains de classe s’en chargeront. Bonjour les dégâts ! On sent là-dessous la patte du lobby LGBT qui cherche à recruter.
Bon, à sa décharge, Bécassine a compris que les enfants du primaire devaient apprendre à écrire et compter, donc remet à l’ordre du jour la dictée et le calcul mental dès le CP. Soit, mais avant de passer à la dictée il faut déjà apprendre à lire et avant d’aborder le calcul mental, connaître les tables d’addition et de multiplication, or il me semble que les premières sont au programme de CE1 et que la lecture commence au CP. Ou alors on fait comme autrefois l’apprentissage de la lecture et du calcul dès la dernière année de maternelle. Moi je trouve ça très bien, mais est-ce à l’ordre du jour ?
